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澳洲房產和中國房產的四大區別時間：2015-11-03 23:51????作者：康聯信息發布01????點擊：

中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別，由此也帶來了中國和澳洲房地產市場的諸多不同之處，了解這些區別，是我們進行澳洲房地產投資的知識基礎。首先，澳洲房產不限海外人士購買，但是只能夠買期房，不能買二手房，因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人士購買，而且沒有永久居住權的居民只限購一套。

區別之一：產權擁有期

中國：70年產權

澳洲：永久產權

澳大利亞有財產私有制的經濟基礎，法律規定業主擁有永久土地所有權，而不是租賃權（國內的使用權，是把所有權和使用權剝離開來，這時的使用權就等同于是租賃權）。而實質上“永久產權”這一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。除非您擁有的土地是政府計劃的軍事用地或者文物遺產等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通常都會在土地購買時加以說明。

如果是租賃權，您只能在一定期限內擁有土地。在中國，目前這一期限是70年，國內最近對使用權的問題討論熱烈，估計70年的使用權可以續約，但是需繳納一定費用，所以在房地產評估時，過了一定年限的房地產價值會降低。

但是，永久產權的房地產就不會存在這個問題。因此，永久產權對于投資來說更優越，能夠長久保值、增值。

區別之二：增值潛力

我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽朋友說，上海房價增長最夸張的時候三個月翻了一番，只能讓人后悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺后來人的錢呢?

在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經濟寬松的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導致的，外國人喜歡租房更勝于買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。

澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對于其他國家也更加健康，風險相對較小。

區別之三：空置率和回報

空置率(VACANCY RATE)

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展;空置率在10%---20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

下面是幾組數據參考：

2014年2月末，上海商品房空置面積由2010年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，占全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，占全部商品住宅空置面積的60.2%。

北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址數據庫。據悉，該數據庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。

空置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數。官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制，在42年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮動。

上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲買房，完全不會擔心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。

對于留學生而言，多數人都有過租房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛況并不鮮見。人多房少，供小于求，這就是澳洲各個城市鄉鎮的真實情況。

租金回報率 ROI (RETURN ON INVESTMENT)

簡而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%。

與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼房產的租金回報率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹，回報率可達到6%—6.5%。墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一類的礦區或軍區，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想象的11%—13%！

區別之四：貸款難度

貸款難度

在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要比中國低的多。即使是留學生也可以申請貸款。在經過BROKER的專業指導之后，一般都可以申請到80%的貸款。不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房的地產市場具有充足的信心!試想，如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收回這套房產，并以當時的價格對外競拍。銀行敢于這么做只能說它有把握回收之后的市場價格肯定高于它放貸時支付的價格，這可是賺錢買賣!要知道，悉尼平均每周有十套房產被銀行收回再拍賣……房產泡沫的說法不攻自破。

并且，最近的種種經濟指標和數據指明，澳洲房產泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆迪AAA主權評級的唯一發達國家。在這個國家信用風險愈演愈烈的時代里，澳大利亞2011-14財年預算赤字占GDP的比重大致僅為3%。與被稱為避險天堂的日元資產比(2011-14財年預算赤字占GDP的比重為195%)，澳元甚至已經具備了部分避險功能。即便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也并沒有過可見的沖擊，原因是房產市場占據了平衡澳洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預期時，澳大利亞政府便會采取一系列措施鼓勵房產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性補助等。

貸款首付

房屋貸款在投資上起了金融杠桿(Leverage)的作用，用較小的投入博取較大的投資收益。在租金與貸款利息持平的澳洲，首付當然是越低越好。購買澳洲房產首付僅為10%。反觀國內，05年開始國務院下令，個人住房貸款首付提至30%，第二套房貸首付不低于50%。如果購買的第二套房用做投資用途及出租，那么在理論上已失去了投資價值。因為“單純預期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資”。

目前已有對澳洲房市了解的留學生家長開始打起了“以房養學”的算盤。的確，以今年墨爾本房屋中位價兩房60萬為例，購買樓花的訂金只需5%—10%,即3萬—6萬澳元，一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年后樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，加上1萬澳元的投資者政府補貼，獲利將可能是兩年的學費。

其后如果將此房用于自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用于出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的將是大筆的capital gain。如果一邊自住，一邊將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租(貸款是不會隨房價漲的)，既節約了自己的房租，還將得到賣房時capital gain。當然了，在這樣一個講求專業的國家，一定要找個專業的投資顧問研究項目發展走勢，專業的broker幫助實現貸款，專業的律師維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。

只付利息

澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息(interest)不還本金(principle)的！為什么可以只還利息？參見前期產權的介紹，國內房屋使用權70年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清。而澳洲的房屋是私有財產，無限期，那么你想什么時候還清就什么時候還清！

為什么要只還利息？第一，既然購買不動產是一種投資，那么利益最大化風險最小化就是我們的訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，及對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將多余的錢放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利益最大化又分散了風險。第二，只還利息還能使每年的賬面虧損最大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以后，租金收益超過了折舊depreciation了怎么辦?不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！

再融資

當房價漲了以后，例如60萬的房子漲到了70萬，那么，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這“隱形”的10萬作為第二套房子的首付，“免費”購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance，輕松走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。