EB-5失敗項目，究竟是故意欺騙，還是另有隱情？項目失敗了還有機會獲得綠卡嗎。就這些問題，康聯出國寧嘉晨律師在新浪國際生家長課堂做出解答。

寧律師：
 

      大家晚上好，我是寧嘉晨。很高興能再次跟大家分享我的一些小心得。7月份我在加拿大和美國，共待了三周，去了多倫多和美國佛羅里達州，看了幾個房地產和EB-5項目。

　　今天備課的時候，朋友告訴我，加拿大福利PK美國福利，很多福利會根據各州、各省當年的財度預算調整，兩國除了他們各自的聯邦政府那一套，每州每省每年的福利都可能變化，美國有50州，加拿大有10個省另加三個特別行政區，大家想一想，要這么對比的話，那我們說到什么時候。

　　EB-5項目為什么會垮

　　還是談談我懂的，我懂的無外乎法律、投資和移民，既然談法律，談移民，那就得談談今天的話題EB-5項目為什么會垮，垮了怎么辦？一旦項目垮了，則會引起一連串的多米諾法律后果。大家常說EB-5的風險問題：

　　1。就是去年爆發的西雅圖的美國之路。

　　2。是今年春天倒的美國佛蒙特GAP滑雪場。

　　按負面影響，滑雪場最糟，直接影響300多個EB-5申請人，再來是美國之路，潛在受害者有100個人，可能接近200個人。

　　上周在朋友圈里看到這樣一篇文章，詳細描述了今年4月佛蒙特州GAP倒坍，EB-5 Sir的文筆、態度、公正度有目共睹，大家公認的，沒話說。文章的主要重點就說這么大的事，好幾億美金的漏洞，最后是被一個人給捅出來的，這件事已進入了正式的美國司法程序，影響群眾大，EB-5涉及眾多的忠實粉絲紛紛發表意見。他們跟貼發表的論點，讓我感覺真是有點瞎子摸象，這就是所謂弱勢群體的處境吧。

　　項目為何會垮/何類項目會垮？

　　這世界上當然有騙子，騙子是少數，EB-5項目也確實有不好的，但畢竟占少數，我一再和朋友說EB-5是安全的，可以信賴的，是可以作為理想的移居美國的方式，當然作為EB-5從業者之一，這話聽起來就像老王賣瓜，其實并不然。今天我們不說哪些項目好，風險低，今天要談的是哪些項目不好，風險高。

　　上面說的兩個失敗項目，給我們今天的主題提供了最佳的教材，還是那句話，這世界上騙子占少數，可高估自己能力的則大有人在，騙子的手法細心的人一般是絕對可以輕易認出的，通過對項目的客觀分析，可以簡單地屏蔽垃圾項目，能力不足的項目方就難了，這對開發商用心是正面的，出發點是積極的，確實想把項目做好，但常常會因為某些客觀和主觀的原因導致項目出了問題，最后給投資人制造了巨大的傷害，當然給自己也是一個失敗、傷害。

　　為什么我說騙子的手法可以輕易被看透呢？我們從GAP滑雪場項目開始說，這個項目召集了700多個EB-5申請人，募集了超過3.5億美元的EB-5資金，這是一個大項目，美國的證券局現在對這個項目負責的人提出了控訴，是他們非法挪用了超過2億美金，這是多么大的一筆數字，就是他們挪用的，盜用的EB-5資金超過了整個EB-5資金的60%。相比之下，美國之路的開發商就太小巫見大巫了，背后挪用了1700多萬美元的項目資金是EB-5總數1.36億的13%，一個是60%，一個是13%，當然兩個項目開發商都被控盜用了公款。

　　如何火眼睛睛看破騙局？

　　我們現在所能從掌控的信息來研究，來論證評估，毫無疑問的，我可以說滑雪場整個是騙局，從頭到尾開發商的目的就是要騙取投資人的投資款，根本沒有想要做正事。我為何這么說呢？很多原因，其中第一因為任何稍許有投資經驗的人都可以告訴你，全世界沒有幾個賺錢的滑雪場，滑雪場這么難賺錢，可是這兩位先生卻能夠通過他們不正當的手腕向全世界想要移民的群眾賣掉了700多個投資名額，獲取到3.5億美金的一筆強大資金。

　　我在加拿大魁北克蒙特利爾省長大，這個城市離GAP滑雪場兩個多小時車程，小時候在GAP滑過幾次雪，因為喜歡滑雪的人都知道，滑雪好玩，風大不好玩，GAP是在美國東岸或者加拿大東岸有名的風大的滑雪場，作為滑雪場來說，GAP的自然條件遠遠比不上它周圍眾多的滑雪圣地。那為什么在這里大興土木要花幾個億的錢蓋呢？其實能不能把這個項目完成，本身是個問號。

　　從以上的種種，我們可以毫無疑問地斷定說，這滑雪場開頭就是騙局，也就是美國人喜歡用的詞“旁氏騙局”，意思就是拿后面投資人的投資款支付前面投資人的投資回報，讓大家以為項目賺錢了，是個好項目，大家跟著投。

　　西雅圖的美國之路不是一個騙局，并不是因為項目負責人挪用的資金比例不高，而是因為對項目的客觀分析可以看出項目負責人確實用心的想要開發這項目，一心想把項目蓋完，這個項目出了什么問題呢？這個項目是前期發展太好，EB-5資金來的太順了，太快了，資金多了，項目負責人腦袋開始膨脹，第一期還沒完工，就起動第二期，第二期剛開始又打第三期的主意，可惜的是開發商沒有具體經營管理這么大的經驗，過程中多多少少動了私心，動用了不該碰的項目資金，最后是害投資人，也害了自己。

　　我上面三個項目跟大家分享，并不是說哪個項目有特別的內幕。而是朋友在選項目的時候，稍微用點心很容易看出來他們是高風險，不是優質的EB-5的投資項目。

　　項目垮了移民還有希望嗎？

　　《移民法》怎么說？投資款還能指望這50萬美金能收得回來嗎？在這個問題上面，大家一定要記得開發商的失敗并不一定意味著項目的失敗，甚至項目的失敗，也并不一定意味著投資人EB-5申請的失敗。給大家解釋一下原因，我們可以從眼前兩個具體的案子看出來這個道理。

　　西雅圖的美國之路，從去年事情爆發以后到現在將近一年多的時間里面，美國的SEC、移民局、法院指定的清算人和投資人的代表，律師們參與協商，反反復復，無數次數。到目前看來根據美國法院在今年5月份判的，項目上百個EB-5申請人有一定的希望能夠順利拿到美國綠卡，當然投資款可否償還，咱們暫時先不去計較這個事，發不發綠卡是美國移民局大筆一揮的事情，還不還錢，能不能還錢，那還得回到項目方本身問題來看。為什么我說當初去年鬧的風風火火美國之路的項目也許能夠到最后并不是人財兩丟呢，至少美國身份能獲得下來。這就是回到了項目本身的本質上的可行性。一旦原開發商被排比出局，股本重組，清算人能夠順利地找到項目的接班人，這時候在符合美國移民局的要求前提下，就是美國符合EB-5法規前提下，完成項目這些EB-5的申請人的申請就可以有一定的保障了。也就是說被盜用的項目資金沒傷到項目的元氣。

　　作為一個房地產項目，多半資金都花在土建、工程，項目基本元素是好的，接班人愿不愿意接手這個項目，很簡單評估他為了完成項目所需投資資金是不是低于他這個項目完成后合理的市場價值，如果答案是正面的，就有接班人，據我了解在今年年初的時候，當西雅圖項目清算組織在尋找接班人的時候，還不只一家出現投標，愿意接這個項目。

　　GAP滑雪場的后果可能就沒那么幸運了，項目負責人的個人資產相對有限，遠遠不足以彌補所盜用的資金，因為盜用資金太多了，2個多億，這不是小數字，這個空沒辦法填的話，如何能找到人愿意掏出要完成項目所需要的資金，而到最后認為這個項目的市場價值是讓接班人是有利可圖的？這就是另外一個話題，就是我認為這個項目它完成以后，它的市場價值就是評估值遠遠低于這個項目所需要的投資款。這樣的話理性的開發商，這個爛攤子最好躲得遠遠的。這樣的話什么后果？盜用的項目資金，開發商本人沒有足夠的個人資產來償還，清算組織找不到項目接班人，那就是說GAP會進入清算程序，可是進入清算程序，也就是說項目倒了，EB-5申請會被拒簽？這里面就很有意思了，答案并不一定是如此，滑雪場的EB-5投資也不要完全放棄希望，因為清算人已經于8月初也就是上周正式向美國國會申請批準該項目的EB-5申請，就是說這個項目出了問題，EB-5投資人不應該成為間接的受害者，當然現在只是大家的希望，后果現在不敢說。根據我對美國政府各方面的了解，我認為這批EB-5申請人綠卡獲批率高于50%。但是我不認為他們能夠指望投資款的返還。

　　為什么？大家不要忘記綠卡簽發不簽發，對美國政府也哈，對任何人也好，說白了沒有任何成本，如果這個項目上，基于各種考慮能夠批準這些人申請的話，為什么不呢？但其實滑雪場還有美國之路兩個項目這些人有很好的機會會獲得他們的美國綠卡，這里面多多少少有一個核心的原因，那就是說這兩個項目都多多少少花了不少銀子，也為當地創造了不少的工作崗位。CIS說EB-5的法規所需要的每個投資人能夠創造十個，那可能是技術性的問題。

　　美國各個司法立法理念不同

　　跟大家分享一下美國各個部門，各個獨立司法立法理念不一樣，還有他們在項目進入清算程序以后的處理方式有很大會因人而異。你看西雅圖的美國之路還有GAP滑雪場，都在第一時間被法院指定的清算人接管，這個清算人都是自然人，可能是律師，可能是會計師，可能就是專業人，這兩個項目的清算人對EB-5的看法，一個是城東，一個是城西，截然不同，美國之路的清算人不知什么原因，從一開頭就完全地否定EB-5和EB-5申請人的利益，巴不得第一時間就把這個項目拍賣資產，讓EB-5申請人空手回家。最后保住了美國之路的這些項目的EB-5身份嗎？是法院，是今年5月份的法院在判的時候，因為有一堆的EB-5申請人，他們的利益要被保護住，到最后是是法院反駁了清算人想要拍賣資產，法院迫使清算人去找一個接班人?；﹫龅那逅闳苏孟喾矗婚_始就強力地說，這場騙局所造成的后果不應該傷害到這么多的外國無辜者，所以這個事情他們曾經主動地直接找美國移民局，說請移民局網開一面，給這三百多個申請人，讓他們的臨時綠卡能夠轉換為永久綠卡，因為CIS官僚，說對不起，我們是按法辦事，法律不這么寫的，你要是不同意我們的判決，你有辦法，你去向國會申請變法，我們現在收到的消息，大概幾周以前，清算人已經正式遞交申愿，希望國會在這方面判斷這個項目是特殊情況，這300多個人應該能得到他們所應得的永久綠卡。

分享現場家長們向寧律師提出了不少問題，如下：
 

1、項目方自己出資多少？如何看出項目盈利？如何看中中介到底可不可靠？

2、想問下中央公園附近超高公寓EB5項目怎么樣？

3、EB5申請人需要選擇一個誠信可靠的區域中心進行投資。那么怎樣辨別一個好的區域中心？  

4、請問申請人在體檢時有什么注意事項妻子懷孕了會影響么？

5、如果申請成功后短期（如三年）還想常住中國，有沒有什么辦法保住綠卡？需要注意哪些事項？

6、寧律師看好哪些項目？ 

針對以上所有問題，寧律師均作了詳細的回答。本次分享的實錄和寧律師對家長問題的回答，已經全部上傳“國際學校APP”，家長們可以按照以下操作查看。

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